Thursday Feb 03, 2022

Mitä etuja ja haittoja pankin omistaman kodin ostamisessa on?

Jotkut potentiaaliset asunnonostajat ohittavat pakkohuutokaupat tai pankin omistaman kodin ostamisen kokonaan, koska heitä pelottavat tällaiseen myyntiin liittyvät erityiset näkökohdat. Toiset saattavat pitää samoja kiinteistöjä slam-dunk bargains.

Tosiasiassa on olemassa useita huomattavia etuja ja haittoja, joita jokaisen tulevan ostajan tulisi punnita vakavasti ennen pankin omistaman kiinteistön ostamista.

Voi tosiaan olla (mutta ei välttämättä), että saat loistavan kaupan. Sinun on myös varauduttava pitkittyneeseen prosessiin ja olosuhdeongelmiin, ja sinun on napitettava vakuutus- ja tarkastusprosessit. Tässä eritellään pankin omistaman kiinteistön ostamisen tärkeimmät hyvät ja huonot puolet prosessin demystifioimiseksi ja mahdollisten ostajien valmistelemiseksi.

(Lähde: Dhruv Mehra / Unsplash)

Mikä on pankin omistama koti?

Aloitetaan perusasioista. Pankin omistama koti, joka tunnetaan myös nimellä ”real estate owned” (tai lyhyesti REO), tarkoittaa kiinteistöjä, jotka on ulosmitattu siten, että omistusoikeus siirtyy pankille tai lainanantajalle.

Se pääsee tähän vaiheeseen sen jälkeen, kun lainanottaja on laiminlyönyt asuntolainan maksuja jonkin aikaa. Tämän jälkeen kiinteistö pakkohuutokaupataan, ja talo menee huutokauppaan ja myydään eniten tarjoavalle.

Jos se myydään, lainanantaja saa osan jäljellä olevasta lainasummasta takaisin myynnin kautta. Jos taloa ei myydä, omistusoikeus siirtyy lainanantajalle, ja talosta tulee REO-kiinteistö.

Lainanantaja yrittää sitten myydä sen, ja tähän prosessiin saattaa kuulua kiinteistöön kohdistuvien panttioikeuksien poistaminen ja asukkaiden häätäminen. Lainanantaja voi myös tehdä tarvittavat korjaukset varmistaakseen, että talo on asumiskelpoinen, ennen kuin se asetetaan myyntiin.

(Lähde: Mr.Autthaporn Pradidpong / Unsplash)

Miksi harkitsisin pankin omistaman asunnon ostamista?

Yleisesti ihmiset harkitsevat pankin omistamien asuntojen ostamista toivoen, että he pääsevät hyvään kaupantekohetkeen.

Pankkeilla, kuten muillakin myyjilläkin, on motivaatiota: Se maksaa laitokselle rahaa, että se pitää tätä kiinteistöä kirjoissaan. Lisäksi sen ylläpitoon liittyy kustannuksia ja vaivaa.

Voit siis tosiaan saada kodin alennuksella – mutta todennäköisesti ostat sen sellaisena kuin se on, et luultavasti voi neuvotella paljon pankin asettamasta hinnasta, ja punnittavaksi tulee muitakin mahdollisia sudenkuoppia.

Katso Teksasissa toimivan huippumyyntiä tekevän asiamiehen, Mary Stewartin, henkilökohtaisia kokemuksia. ”80-luvulla ostin pakkohuutokaupan ja varastin sen – sain todella hyvän diilin”, hän selittää.

”Tietenkin kunto oli kamala. Siinä oli käärmeitä. Siinä oli kirppuja. Meillä oli mehiläisiä, ja katosta tuli varmaan kolme litraa hunajaa. Mutta se oli sen arvoista, koska ostimme sen 250 000 dollarilla ja myimme sen 650 000 dollarilla.”

Hänen kokemuksensa koski pakkohuutokauppaa eikä pankin omistamaa kiinteistöä, mutta se havainnollistaa, millaisia asioita kiinteistölle voi tapahtua, kun ihmiset häädetään – ja myös hyviä ja huonoja puolia, joita tällaiseen diiliin sitoutumisessa on.

(Lähde: Alan J. Hendry / Unsplash)

Mitkä ovat pankin omistaman asunnon ostamisen hyvät puolet?

Aloitetaan tärkeimmistä eduista.

Hyvän diilin saaminen kodista tarkoittaa mahdollisesti sitä, että voit ehkä ostaa halutulta asuinalueelta, joka on muuten tavoittamattomissa, tai ostaa isomman talon kuin mihin sinulla olisi muuten varaa.

Voit myös olla varma siitä, että pankki teettää talolle tarkastuksen ennen kuin se tulee myyntiin, joten tiedät ainakin, missä kunnossa se on ennen kuin ostat sen.

”Kun pankki saa kiinteistön takaisin, he haluavat joskus korjata sen ja tehdä siitä turvallisen”, Stewart sanoo.”

”Jos talossa on esimerkiksi uima-allas, se on todellinen ongelma, koska allas muuttuu mustaksi”, Stewart sanoo. Heidän on joko peitettävä allas, tyhjennettävä allas tai aidattava se, koska entä jos lapsi putoaa siihen, kun kiinteistönvälittäjät esittelevät sitä?”

Toisin kuin ulosmittaushuutokaupassa, voit kävellä REO-kodin läpi, ennen kuin päätät tehdä tarjouksen – joten et lennä täysin sokeana tehdessäsi tämän merkittävän ostoksen.

REO-kodin kohdalla voit myös tarkastuttaa talon itse sen jälkeen, kun olet sitoutunut ostamaan sen. Ja sinun kannattaa harkita joidenkin erikoistarkastusten hankkimista, jotta voit olla erityisen varma siitä, ettet ole ostamassa rahasakkaa, erityisesti tämäntyyppisessä myynnissä.

Sekä perinteiset ostajat eivät kilpaile niin paljon näistä kodeista, ja sijoittajat saattavat etsiä jotain erilaista – joten saatat olla harvojen kiinnostuneiden ostajien joukossa tilaisuudesta.

REO-kohteen pitäisi olla vapaa panttioikeuksista tai muista omistusoikeusongelmista. Talossa ei myöskään ole laillisia asukkaita, joiden on muutettava pois ennen kuin voit muuttaa sinne, koska lainanantaja on jo häätänyt edelliset asukkaat.

(Lähde: Emily Campbell / Unsplash)

Mitä haittapuolia pankin omistaman kodin ostamisessa on?

Vaikka tämäntyyppisen kiinteistön ostamisessa on potentiaalisia etuja, on myös sudenkuoppia, joista kannattaa olla tietoinen ja joita kannattaa välttää.

Vaikka voitkin toivoa saavasi REO-myynnistä edullisen hinnan, ei ole mitään takeita siitä, että saat hyvän kaupan. Haluat siis varmistaa, että hinta on kohtuullinen. Tilaa oma arviosi tai ainakin pyydä asiamiestäsi tekemään vertaileva markkina-analyysi puolestasi. (Sinun on tehtävä tämä joka tapauksessa, jos et mene talon omistavan pankin kautta hakemaan asuntolainaa.)

Pankki ei aio korjata kovin paljon (jos mitään) ennen myyntiä. Kiinteistö myydään ”asumiskelpoisessa” kunnossa – mutta tietysti se, mikä tekee talosta ”asumiskelvottoman”, on aika äärimmäistä, joten ”asumiskelpoinen” on vain suhteellinen termi, joka saattaa silti tarkoittaa ostajalle tonneittain työtä (mahdollisesti liian paljon, jotta hän haluaisi ryhtyä siihen ja maksaa siitä).

Muista, että REO-talo myydään sellaisena kuin se on; et voi vaatia korjauksia. Hanki tarkastusehto, jotta voit irrottautua kaupasta, jos on vakavia ongelmia, joita pankki ei huomannut. Ja haluat tehdä omistusoikeustutkimuksen ja hankkia omistusoikeusvakuutuksen suojellaksesi itseäsi.

”Haluat hankkia hyvän tarkastajan, ja tietenkin omistusoikeusvakuutus varmistaa, että kaikki verot on maksettu ja että ne ovat ajan tasalla eikä kiinteistössä ole panttioikeuksia”, Stewart sanoo.

”Siitä tulee hiukan hankalaa”, hän lisää viitaten erääseen toiseen pankin omistamaan kiinteistöön, joka kiinnosti häntä. ”Tässä talossa oli ensimmäinen panttioikeus ja toinen panttioikeus. Alun perin toisen panttioikeuden haltija aikoi tehdä ulosmittauksen.”

”Jos toisen panttioikeuden haltija tekee ulosmittauksen ja sinä ostat sen, sinun on maksettava ensimmäinen panttioikeus pois – ja monet ihmiset eivät tiedä sitä.”

Talo on saattanut olla tyhjillään jo jonkin aikaa, ja se voi aiheuttaa ongelmia. Niihin voi kuulua tuholaisia – kuten Stewartin kokemuksen mukaan – vuotoja, jotka jäivät huomaamatta, tai jopa murtoja. Sinun tulisi varautua siihen, että joudut käyttämään jonkin verran rahaa korjauksiin ja kunnossapitoon, ja sisällyttää ne budjettiisi.

Pankissa käsittelemättömät suuret ongelmat voivat paljastua. ”Kunto voi olla todella huono, koska ihmiset ovat vihaisia, koska heidät ulosmitataan”, Stewart sasy.

”Olen nähnyt ulosmittauksia, joissa ihmiset ovat työntäneet nyrkkinsä läpi yhden tai kaksi seinää joka huoneessa. He varastavat kodinkoneita, tai ehkä talo jätettiin lukitsematta heidän lähdettyään, ja kodinkoneet ovat poissa. Olen myös nähnyt, että ilmastointilaitteita on viety.”

Kirjeenvaihtosi tapahtuu pankkilaitoksen kanssa, kun taas ihmiseltä ihmiselle on helpommin lähestyttävä kokemus. Jos olet noviisi, saatat päätyä hukkua REO-myyntiin; nämä myynnit voivat koetella jopa kokeneiden sijoittajien kärsivällisyyttä. ”Ulosmittauksen protokolla on niin pitkä prosessi”, Stewart sanoo. ”Se vie aikaa.”

(Lähde: Julian Hochgesang / Unsplash)

Miten pääsen alkuun, jos haluan harkita pankin omistaman asunnon ostoa?

Nettivihjeitä ja -työkaluja on saatavilla pankin omistamien asuntojen löytämiseksi. Paras tapa päästä alkuun on kuitenkin keskustella alueesi kiinteistönvälittäjän kanssa, joka on auttanut muita ostajia kengissäsi.

Joskus jos tarjous vaikuttaa liian hyvältä ollakseen totta, se saattaa hyvinkin olla sitä, Stewart sanoo. ”Mutta jos ostajilla on kunnon kiinteistönvälittäjä, heidän pitäisi olla suojassa.”

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.

Back to Top