Thursday Feb 03, 2022

Care sunt avantajele și dezavantajele cumpărării unei case deținute de bancă?

Câțiva potențiali cumpărători de locuințe trec peste executările silite sau cumpărarea unei case deținute de bancă în întregime, deoarece sunt descurajați de considerentele speciale care intră în acest tip de vânzare. Alții ar putea considera aceleași proprietăți ca fiind chilipiruri de nerefuzat.

Realitatea este că există o varietate de argumente substanțiale pro și contra pe care orice potențial cumpărător ar trebui să le cântărească serios înainte de a achiziționa o proprietate deținută de o bancă.

Da, este posibil să obțineți într-adevăr (dar nu neapărat) o afacere excelentă. De asemenea, va trebui să vă așteptați la un proces îndelungat și la probleme legate de condiții, și va trebui să vă încheiați procesele de asigurare și de inspecție. Aici, defalcăm principalele argumente pro și contra ale cumpărării unei proprietăți deținute de o bancă pentru a demistifica procesul și a pregăti potențialii cumpărători.

(Sursa: Dhruv Mehra / Unsplash)

Ce este o casă deținută de o bancă?

Să începem cu elementele de bază. O casă deținută de bancă, cunoscută și sub numele de „imobil deținut” (sau REO, pe scurt), se referă la proprietățile care au fost executate silit, proprietatea fiind transferată către bancă sau creditor.

Aceasta ajunge în această fază după ce debitorul nu-și îndeplinește plățile ipotecare pentru o perioadă de timp. Proprietatea este apoi executată silit, iar casa este scoasă la licitație și vândută celui mai bun ofertant.

Dacă se vinde, creditorul primește înapoi o parte din suma restantă a împrumutului prin vânzare. Dacă nu se vinde, proprietatea trece atunci la creditor, iar casa devine o proprietate REO.

Creditorul încearcă apoi să o vândă, un proces care ar putea include înlăturarea privilegiilor asupra proprietății și evacuarea ocupanților acesteia. Creditorul poate face, de asemenea, orice reparații necesare pentru a se asigura că locuința este locuibilă înainte de a o scoate la vânzare.

(Sursa: Mr.Autthaporn Pradidpong / Unsplash)

De ce aș lua în considerare cumpărarea unei case deținute de o bancă?

În general, oamenii iau în considerare cumpărarea unei case deținute de o bancă în speranța de a obține o afacere bună.

Ca și alți vânzători, băncile sunt motivate: Pe instituție o costă bani să aibă această proprietate în evidențele lor. În plus, există costuri și eforturi asociate cu întreținerea acesteia.

Așa că s-ar putea într-adevăr să obțineți casa cu o reducere – dar probabil că o veți cumpăra așa cum este, probabil că nu veți putea negocia prea mult asupra prețului stabilit de bancă și există și alte potențiale capcane pe care trebuie să le cântăriți.

Considerați experiența personală a celei mai bine vândute agenții din Texas, Mary Stewart. „În anii ’80, am cumpărat o executare silită și am furat-o – chiar am făcut o afacere bună”, explică ea.

„Bineînțeles, starea era oribilă. Avea șerpi. Avea purici. Aveam albine și probabil că ne-au ieșit trei galoane de miere din tavan. Dar a meritat, pentru că am cumpărat-o cu 250.000 de dolari și am vândut-o cu 650.000 de dolari.”

Experiența ei a fost cu o executare silită și nu cu o proprietate deținută de o bancă, dar ilustrează genul de lucruri care se pot întâmpla cu o proprietate atunci când oamenii sunt evacuați – și, de asemenea, avantajele și dezavantajele de a semna o astfel de afacere.

(Sursa: Alan J. Hendry / Unsplash)

Care sunt avantajele cumpărării unei locuințe deținute de o bancă?

Să începem cu avantajele majore.

Obținerea unei oferte bune pentru o casă înseamnă, potențial, că s-ar putea să puteți cumpăra într-un cartier aspirațional care altfel nu este la îndemâna dvs. sau să cumpărați o casă mai mare decât v-ați fi putut permite altfel.

De asemenea, puteți fi siguri că banca va face inspecta casa înainte ca aceasta să fie disponibilă pentru vânzare, astfel încât veți ști cel puțin în ce stare este înainte de a o cumpăra.

„Când banca recuperează proprietatea, uneori chiar vor să facă unele reparații și să o facă sigură”, spune Stewart.

„De exemplu, dacă există o piscină, aceasta este cu adevărat o problemă, pentru că piscina se înnegrește. Ei trebuie fie să acopere piscina, fie să o dreneze, fie să o împrejmuiască, pentru că ce se întâmplă dacă un copil cade în ea în timp ce agenții imobiliari o arată?”

În comparație cu o licitație de executare silită, vă puteți plimba printr-o casă REO înainte de a vă decide să faceți o ofertă – astfel încât nu veți zbura complet orbește atunci când faceți această achiziție substanțială.

Cu un REO, puteți, de asemenea, să inspectați singur casa după ce vă angajați să o cumpărați. Și ar trebui să luați în considerare obținerea unor inspecții de specialitate pentru a vă asigura suplimentar că nu cumpărați o groapă de bani, mai ales cu acest tip de vânzare.

De asemenea, nu există atât de multă concurență din partea cumpărătorilor tradiționali pentru aceste case, iar investitorii pot căuta ceva diferit – astfel încât s-ar putea să vă aflați într-un grup de puțini cumpărători interesați de această oportunitate.

Un REO ar trebui să fie liber de sarcini sau alte probleme legate de titlu. Și nu vor exista ocupanți legali în casă care trebuie să se mute înainte ca dumneavoastră să vă puteți muta, deoarece creditorul îi va fi evacuat deja pe ocupanții anteriori.

(Sursa: Emily Campbell / Unsplash)

Care sunt dezavantajele cumpărării unei case deținute de o bancă?

În timp ce există avantaje potențiale la cumpărarea acestui tip de proprietate, există, de asemenea, capcane de care trebuie să fiți conștienți și pe care trebuie să le evitați.

Deși ați putea spera să obțineți un chilipir la o vânzare REO, nu există nicio garanție că veți face o afacere excelentă. Așadar, veți dori să confirmați că prețul este corect. Comandați-vă propria evaluare sau, cel puțin, cereți-i agentului dvs. să efectueze pentru dvs. o analiză comparativă a pieței. (Va trebui să faceți acest lucru oricum dacă nu treceți prin intermediul băncii care deține casa pentru a obține creditul ipotecar.)

Banca nu va repara foarte mult (dacă va repara ceva) înainte de a o vinde. Proprietatea va fi vândută în stare „locuibilă” – dar, bineînțeles, ceea ce face ca o casă să fie „nelocuibilă” este destul de extrem, așa că „locuibilă” este doar un termen relativ care se poate traduce totuși printr-o tonă de muncă pentru cumpărător (potențial prea mult pentru a dori să își asume și să plătească).

Rețineți că casa REO va fi vândută în starea în care se află; nu veți putea solicita reparații. Obțineți o contingență de inspecție, astfel încât să puteți ieși din afacere dacă există probleme grave pe care banca nu le-a observat. Și veți dori să faceți o cercetare a titlului și să obțineți o asigurare a titlului pentru a vă proteja.

„Vreți să obțineți un inspector bun și, bineînțeles, asigurarea titlului se va asigura că toate taxele sunt plătite și la zi și că nu există sarcini asupra proprietății”, spune Stewart.

„Devine puțin complicat”, adaugă ea, referindu-se la o altă proprietate deținută de bancă care a interesat-o. „Pe această casă anume, exista o primă ipotecă și o a doua ipotecă. Cel de-al doilea deținător de gaj urma inițial să fie cel care să execute silit.

„Ei bine, dacă cel de-al doilea deținător de gaj execută silit și tu o cumperi, trebuie să plătești primul gaj – și mulți oameni nu știu asta.”

Casa ar fi putut fi vacantă de ceva timp, iar asta poate duce la probleme. Acestea pot include dăunători – ca în experiența lui Stewart – scurgeri care au trecut neobservate sau chiar spargeri. Ar trebui să vă așteptați să trebuiască să cheltuiți niște bani pentru reparații și întreținere și să le includeți în buget.

Problemele majore nerezolvate de către bancă pot ieși la iveală. „Starea poate fi foarte proastă pentru că oamenii sunt supărați pentru că sunt executați silit”, a spus Stewart sasy.

„Am văzut executări silite în care oamenii și-au băgat pumnul prin unul sau doi pereți în fiecare cameră. Vor fura aparatele electrocasnice, sau poate casa a fost lăsată descuiată după ce au părăsit-o, iar aparatele electrocasnice vor dispărea. Am văzut, de asemenea, unități de aer condiționat dispărute.”

Corespondența dumneavoastră va fi cu o instituție bancară față de o experiență mai accesibilă de la om la om. Dacă sunteți un novice, s-ar putea să ajungeți copleșit într-o vânzare REO; aceste vânzări pot pune la încercare chiar și răbdarea investitorilor experimentați. „Protocolul pentru o executare silită este un proces atât de lung”, spune Stewart. „Durează ceva timp.”

(Sursa: Julian Hochgesang / Unsplash)

Cum încep dacă vreau să iau în considerare o achiziție de locuințe deținute de bănci?

Există sfaturi și instrumente online disponibile pentru a vă ajuta să găsiți locuințe deținute de bănci. Dar cel mai bun mod de a începe este să vorbiți cu un agent imobiliar din zona dumneavoastră care a ajutat alți cumpărători în locul dumneavoastră.

Câteodată, dacă un chilipir pare prea bun pentru a fi adevărat, atunci s-ar putea foarte bine să fie, spune Stewart. „Dar dacă cumpărătorii au un agent imobiliar decent, ei ar trebui să fie protejați.”

.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată.

Back to Top